大阪 高層マンション観察記

全国でも珍しい水田付きマンション「タイムズ・ピース・スクエア」（大阪市城東区）で３日、住民約１５０人が初めての稲刈りに挑戦した。

都会で自然に親しみ、交流を深める場になればと、事業主のＭＩＤ都市開発（同市北区）が企画した。

水田（約220平方メートル）には、６月に植えたキヌヒカリの稲穂がたわわに実り、住民たちはバッタやカエルを観察しながら、かまで稲を刈った。住民でつくる「田んぼ倶楽部」部長の会社員、西庄寛さん（３５）は「都会でも稲がしっかりと育ち、驚いた。住民同士で田んぼの話をするようになった」と話していた。稲は天日乾燥させ、１１月に住民が食べる予定とのこと。

「億ション即日完売」という富裕層バブルの現実

ＦＸ会社最新順位と比較　大不況で失業率が戦後最悪になり、GDPもマイナスに落ち込んでいる現在、ひとり勝ちで毎日笑いが止まらない人たちがいる。それが、何を隠そう――富裕層たちなのだ。一般国民の消費が低迷する中で、ひとつだけ富裕層向きの高級商品が売れている。

例えば、野村不動産が売りに出した超高級億ションが、即日完売したという。このマンションは、新宿御苑の隣接地に建設中の「プラウド新宿御苑エンパイア」で、地上13階建て、最多価格帯は9000万円台で、広さは80平方メートルの2LDK〜3LDKとゆったりとした造りになっている。

何とも羨ましい限りです。。

国土交通省が１７日発表した今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）は商業地、住宅地ともに前年比の下げ幅はバブル崩壊後の１９９２年に次ぐ水準に達し、リーマン・ショック後の世界同時不況が残したつめ痕は深いことを浮き彫りにした。

足元では値引き効果により、積み上がっていたマンション在庫が減少し、マンション市場は回復の途上にあるとの見方があるが、景気低迷でオフィス需要は冷え込んだまま。不動産業界は「最悪期は脱したが、決して楽観はできない」と警戒感を示している。

横ばい基調に改善
江戸川区で　５６７戸という大型マンションを販売するにあたって、住友不動産の遠藤毅・マンション事業本部営業第一部統括所長は、最近の顧客動向に確かな手応えをつかんでいる。

不動産経済研究所の調査でも底堅い住宅需要が裏付けられている。好不調のわかれ目が７０％で示されるマンションの発売月に売れた割合を示す契約率をみると、８月はわずかに届かなかったが、７月までは３カ月連続で７０％を超え、今後の地価動向に好影響を与える可能性がある。

民間調査でも、不動産価格の下げ止まりを示すデータも出ている。三井不動産販売の東京２３区の住宅地と中古マンション価格の四半期ごとの定点調査では、４〜６月には約２年ぶりに下落基調から横ばいに転じた。不動産投資市場でも、安定した利回りを期待し、賃貸マンションを新たな投資対象にする個人投資家が増えている。

国交省も「下落は下落だが、足元をみた場合、その幅は縮小している」との認識を示している。８月に発表した主要都市の高度利用地の地価動向によると、平成２１年１〜３月の全国平均下落率は「３％以上６％未満」が最も多かったが、４〜６月は「０％超３％未満」が最大だった。

だが、地価動向には依然として火種が残る。その１つがオフィスマーケットだ。仲介大手の三鬼商事によると、８月末時点の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は７．５７％で前月比横ばいとなった。

来春まで販売増えず
新築マンションも確かに引き合いは増えてきているが、金融機関は不動産向け融資を厳格化しており、特に中小不動産は新規物件に必要な投資ができない状況が続く。「少なくとも来年の春まで発売戸数は増えない」（大手幹部）というのが、業界関係者の大方の見方だ。

地価が着実な回復を遂げるには、本格的な景気回復による株価上昇や雇用環境の改善が前提条件だが、景気が不透明な情勢の中で地価の動きも弱含みで推移しそうだ

財団法人日本不動産研究所が「住宅マーケットインデックス2009年上期」を発表。

東京都心５区の新築分譲マンション価格は、小型・標準・大型のすべてのタイプで前期比30％前後の下落となり下落幅が拡大した。

東京都心５区の賃貸マンションの賃料は、標準と大型タイプが前期比５％前後の下落。小型タイプは賃料の下落幅が小さく、安定的に推移する結果となった。

鳩山新政権で金融・郵政問題担当相に内定した国民新党の亀井静香代表は１５日、党本部で記者会見し、業績の悪化した中小企業や個人に対し、銀行からの借金の元本返済を免除する「支払猶予制度」（モラトリアム）を導入する考えを明らかにした。

　支払猶予制度は、金融機関に対し中小企業向け貸し出しや個人向け住宅ローンの返済猶予を促す仕組み。法律上の強制力はないが、金利分を支払えば、元本返済を３年程度猶予することを想定している。中小企業や個人の資金繰りを助ける狙い。亀井氏は会見で「可及的速やかに実施したい」と語った。


　同制度が実現すると、住宅ローンの借り手らにはメリットがあるが、金融機関側にとっては元本の返済猶予を安易に認めると、収益が悪化するおそれもある。「制度の作り方によっては、経営への影響は大きい」（大手行幹部）と警戒感が広がっている。

不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表した８月のマンション市場動向によると、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新規発売戸数は前年同月比6.2％減の1914戸だった。前年実績を下回るのは24カ月連続だが、減少率は２カ月連続で１ケタ台にとどまった。

　契約率は前年同月と比べ1.6ポイント低い69.3％で、好不調の目安となる70％をわずかに下回った。８月末時点で翌月に繰り越した販売在庫は7037戸。前月より409戸減ったが、水準は依然として高い。

　同時に発表した近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県）の新規発売戸数は前年同月比9.0％減の1057戸、契約率は9.0ポイント高い68.4％だった。販売在庫数は5354戸で、前月に比べ215戸減少した

不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表した８月のマンション市場動向によると、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新規発売戸数は前年同月比6.2％減の1914戸だった。前年実績を下回るのは24カ月連続だが、減少率は２カ月連続で１ケタ台にとどまったとのこと。

契約率は前年同月と比べ1.6ポイント低い69.3％で、好不調の目安となる70％をわずかに下回った。８月末時点で翌月に繰り越した販売在庫は7037戸。前月より409戸減ったが、水準は依然として高い。

　同時に発表した近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県和歌山県）の新規発売戸数は前年同月比9.0％減の1057戸、契約率は9.0ポイント高い68.4％だった。販売在庫数は5354戸で、前月に比べ215戸減少している。

株式会社日成アドバンスは、平成21年9月『アドバンス新大阪�Yビオラ』を竣工した。

同社は新大阪の交通アクセスの良さや、それに伴う賃貸需要の高さに注目し、新大阪だけでシリーズ6棟目、大阪、神戸の『アドバンスシリーズ』
トータルでは15棟目の竣工となる。


『アドバンスシリーズ』は、おもに単身者向けマンションで、立地条件の良さや、設備、グレードやデザイン性の高さから、投資用
として人気が高く、日本全国の投資家から注目を集めている。

みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行は固定型の住宅ローン金利で、10年物を0.10％引き上げて4.00％にすると発表した。

９月１日の新規融資分から適用する。
三菱東京ＵＦＪ銀行も同様の引き上げを発表済み。４行とも３年物は3.30％、５年物は3.60％に据え置くとのこと。

賃貸マンションの更新料を京都地裁と大阪高裁が相次いで「無効」とする判決を出したことを受け、京都敷金・保証金弁護団（団長・野々山宏弁護士）が「更新料を一気に撲滅する」と攻勢を強めている。更新料返還を求める集団訴訟を視野に入れ、６日には被害事例収集のための電話無料１１０番を実施。これに対し、家主側は「代金の踏み倒しに等しい」と強く反発しており、高裁で敗訴した弁護団は４日、最高裁に上告した。

　更新料は賃貸住宅で１〜２年の契約期間を更新する度に借り主が家主に支払うもので、７０年代に定着したとされる。

　国土交通省の０７年の調査では、首都圏や京都を中心に少なくとも１４都道府県で更新料の慣行があり、最高の神奈川では９０％の物件に設定され、京都は５５％だった。全国では１００万戸以上に設定されているとみられる。

　更新料の金額は、首都圏がおおむね賃料の１〜０．５カ月分だったのに対し、京都は平均１．４カ月分と高額だった。設定の理由（複数回答）は「一時金収入として見込んでいる」が５３％と最も高く、「長年の慣習」も５０％あった。

　更新料訴訟で、家主側は「更新料には家賃を補充する性質がある」と主張したが、判決は「借り主の利益を一方的に害しており、消費者契約法違反で無効」と断じた。借り主側弁護団は「追い風になる」と歓迎し、返還訴訟にとどまらず、適格消費者団体と協力して更新料条項の使用差し止めを求める訴訟も検討する。

　一方、家主側弁護団は、更新料を払わない借り主を提訴するなど強気の姿勢を崩していない。業界紙も「最高裁でも負ければ倒産する家主が現れかねない」と指摘する。