大阪 高層マンション観察記

内閣府が７日発表した７月の景気動向指数（速報値）は、景気の現状を示す一致指数が６６・７％で、景気が上向いているかどうかの分岐点である５０％を４カ月連続で上回った。内閣府は「このところ改善を示す水準にある」という基調判断を据え置いた。

　９つの指標のうち、鉱工業生産指数、鉱工業生産財出荷指数、投資財出荷指数（輸送機械を除く）など６つがプラスだった。

　生産や出荷の基調が強く、新潟県中越沖地震の影響で自動車生産が落ち込んだという特殊要因を補った。

　数カ月先の景気の目安となる先行指数は７０・０％で、２カ月連続で５０％を上回った。景気実感に遅れて動く遅行指数は５０・０％だった。

　一方、８月の先行指数は、米国の信用力が低い個人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題の影響で、東証株価指数など３つの指標がすでにマイナスとなっている。

偽造した源泉徴収票で銀行から住宅ローンの融資金をだまし取ろうとしたとして、神奈川県警戸部署は、不動産会社社長水梨周容疑者（５９）（横浜市中区住吉町）を詐欺未遂などの疑いで逮捕した。

　また、同社社員川上直久（５２）（同市南区永田北）、飲食店従業員川尻誠治（３１）（同市旭区笹野台）の両容疑者を、偽造有印私文書行使などの現行犯で逮捕した。

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０４年１月に完成した三重県桑名市の１５階建て分譲マンションで、コンクリート製の天井がゆがんで無数の亀裂が生じるなどの欠陥がほぼ全戸で見つかり、全５９戸のうち約２０戸の住民が退去、さらに約１０戸が退去を予定していることが分かった。

分譲した三交不動産（津市）は昨年１２月に欠陥を認め、退去者の部屋を買い取ることなどを住民側に提示。原因や耐震強度などの調査を進めている。

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国土交通省は４月26日、愛知県名古屋市中区丸の内２丁目の分譲マンション「アップルパレス丸の内」（15階建て102戸）の耐震強度が基準の６割しかないと発表した。

建築確認申請書の構造図と構造計算書に不整合があり、計算の一部に偽装が認められた。

是正勧告を受けた事業主のアパは、補強工事を実施すると発表している。

名古屋市は、同マンションの居住者に対し、相談窓口を設置して相談に応じていく。

石垣市の吉原地区で７階建てのマンションの建設をめぐり、吉原公民館の川上博久吉原自治公民館長らが２０日、市に大浜長照市長を訪ね、計画を中止させるよう要望した。

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マンションなどの耐震強度偽装事件で被害が明らかになった完成済分譲マンションのうち、補強が必要とされる強度０．５以上１．０未満の建物は、建築主が買い取って解体中の１件を除いて具体的な改修計画が決まっていないことが分かった。

建て替えが必要とされた０．５未満のマンションでも具体的な建て替え計画が固まったのは半数にとどまる。一方、被害ホテルは半数以上が補強を終えて再開にこぎつけた。

国土交通省が姉歯秀次・元１級建築士（４９）＝公判中＝による構造計算書の偽造を公表してから１７日で１年となるのを機に、被害にあった全９９物件のうち、名称が公表されていない９件を除く９０件の現状を調査した。

このうち補強が必要とされた分譲マンションは１４物件。建築主が買い取って解体中の東京都大田区の物件以外は、実地調査や補強計画の策定段階となっている。

これらの物件には強度不足判明後も住民が暮らす。対策の遅れは、国交省や自治体が公的支援策や費用負担の基準をまとめるのに時間がかかったことも影響している。住民側が建築主に補強ではなく建て替えを求めたために調整が難航している物件もある。

また、建て替えが必要とされた１２の分譲マンションでは、年内に建て替え決議を予定している物件を含めても、協議がまとまったのは６物件。ほかは費用負担などをめぐる住民の協議が続いている。

建て替え完了は最も遅い物件で０９年３月ごろの見込みで、国交省と関係自治体は原則２年間としていた家賃補助の期間を延長する方針を固めている。

３８にのぼった被害ホテルは問題発覚直後から休業が相次いだが、すでに２１軒が補強などを済ませて営業を再開。再建断念は１軒あったが、残りは建て替え・補強工事やその準備を進めている。

賃貸や建設中に偽装が見つかったマンション計２５物件は建築主による解体・建て替えや売却などが進む。ほかに名称が公表された分譲１物件は強度が基準以上だった。

不動産経済研究所は15日、10月の首都圏のマンション市場動向調査を発表した。

新規発売戸数は6307戸と前年同月比28.8％減少。販売価格の先高観から分譲会社が売り急がない姿勢を強めており、年間発売戸数は「8年ぶりに8万戸を下回ることが確実になった」としている。

首都圏のマンション発売戸数は99年以降、8万戸を超える大量供給が続いていた。不動産研は年初に06年の発売戸数を前年並みの8万5000戸と予想していたが、10月までの累計で5万7000戸強にとどまり、年間では7万5000戸前後となる公算が大きい。

三井不動産レジデンシャルなどが手がける川崎市の高層マンション「パークシティ武蔵小杉」は、2棟あるうちの1棟を7月に発売。既に完売したが、別の1棟はまだ発売していない。早期に売り切っていた従来ならこうした売り方は見られなかった。ゴールドクレストは東京都中央区で建設中の大規模マンションの発売時期を当初より1年近く遅らせる。

独立行政法人都市再生機構（旧都市基盤整備公団）が分譲した東京都八王子市のマンション（６階建）について、住民の調査依頼を受けた日本建築構造技術者協会（ＪＳＣＡ）が「最弱部分は基準の５８％」などと耐震強度不足を指摘した。

同機構は「一部に設計ミスはあるが、全体的には耐震基準を満たしている」と主張しており、国土交通省が調べている。

北側一雄国交相は同日の閣議後の記者会見で、詳しい報告は受けていないとした上で「住民がどうなっているのかと思うのは当然。機構には誠心誠意、解決に取り組んでもらいたい」と述べた。

このマンションは、同機構が八王子市南大沢に建設した４６棟のマンション群の１棟で、平成元年に分譲。

１３年にマンション群全体の修復工事を実施した際、４６棟すべてで施工ミスが見つかったことが既に明らかになっている。うち２０棟で建て替え、２１棟で補修工事を行うことで合意している。

今回強度不足の指摘を受けたのは、残る５棟のうちの１棟。同機構と住民側が改修をめぐり協議する中で、機構が構造計算書を紛失していたことも発覚。住民の求めに応じ機構が実施した再計算や再々計算でも構造計算のミスが発覚したため、住民側が今年１月にＪＳＣＡに調査を依頼した。

ＪＳＣＡは、耐震強度は最弱部分が基準の５８％で、１階から５階が６５％、計算方法にも不適切な点があると指摘した。

管理組合のある役員は「施工不良もあるので、実際の強度はもっと弱いはず。本来は都市再生機構の責任で検証すべきで、誠意ある対応をしてほしい」と話している。

都市再生機構が、保存を義務づけられていた旧公団時代の分譲マンション６棟の構造計算書を紛失していた。マンションの耐震強度偽装事件の発覚後、各マンションの管理組合などから問い合わせが相次ぎ、判明した。同機構は書類管理の不備を認めている。

同機構によると、姉歯秀次元建築士による構造計算書の偽造が発覚した昨年１１月以降、分譲マンション住民から構造計算書の開示の要請が８４件寄せられ、３４棟分を開示したが、６棟分の紛失が判明。残る４４棟分は保管場所がわからず調査中。

調査の過程で、東京都内の倉庫で保管していた構造計算書２００棟分が昨夏の豪雨で浸水被害にあっていたことも判明。現在乾燥中で開示には時間がかかる。

耐震強度の把握は施工図と実地調査に基づくため、同機構は「計算書の紛失がただちに資産価値の低下に結びつくわけではない」としている。

野村不動産と関西電力の子会社 関電不動産は、大阪市天王寺区に地上37階、270戸の超高層分譲マンション「上本町ヒルズマーク」を建設し、3月に発売すると発表した。

大阪赤十字病院に隣接し、都市再生機構が民間業者とのパートナーシップで進める町づくり「桃坂コンフォガーデン」プロジェクトの第一弾。

今後、15階建ての賃貸住宅2棟に加え、診療所や老人ホームなど高齢者向け支援施設なども整備、大阪赤十字病院との連携も図り、幅広い世代に優しい町をめざす。

用地は近畿日本鉄道・上本町駅や大阪市営地下鉄・谷町九丁目駅など四線六駅にいずれも徒歩九分以内。大阪城に連なる上町台地に位置し、周辺には近鉄百貨店など商業施設や教育施設、医療機関も充実している。

分譲マンションは総開発面積の四分の一に当たる四千平方メートルの敷地に建設する。空き地率７５％を確保し、東西南北の四方とも空間を形成する。駐車場や駐輪場を地下に配置し、地上は四季折々の樹木を配置するなど周辺環境を配慮する。

診療所モールや高齢者・子育て支援施設が入居する施設は関電不動産が単独で建設する。同モールには内科や外科など九科を設け、高度医療は大阪赤十字病院が担当する。分譲マンション以外の土地は都市再生機構の所有地で、五十三年間の定期借地契約を結んで建設する。

価格は３ＬＤＫで四千万円台が中心で、三十二階以上のオーダーメード対応住戸は百平方メートル超で八千万円台。オール電化仕様にする。開発エリアは四区画あり、大和ハウス工業（大阪市北区）も百四十四戸の賃貸住宅を設ける計画だ。